“商改住”东风频吹来有多少商业地产能被拯救？

在成都凯乐广场电梯间，一个办公，创业，就来侠客岛的广告引人注目，还叙述说道，像酒店一样安逸，像餐馆一样便利，像校园一样有意思。类似于侠客岛，作为一种牵头办公，在成都刚刚风生水起，但像一线城市早就遍地开花。上周，决策层又大喊培育与发展住房出租市场，尤其是商业可拆分对外租赁并给与水电煤等优惠条件。

年初以来，住宅地产去库存余音未了，商业地产又接踵而至。目前，究竟有多少商业地产可转化成为出租型住宅？多位商业地产资深人士回应，可更改的商业存量数据暂难估算，已建成商业如办公楼可改为公寓，但面对不少技术问题，更好是请示为商业用途的规划用地更改用途，客观上不会诱导住宅价格。商业改为公寓谋去库存5月4日，李克强总理在国务院常务会议上特别强调说道，实施购租举，发展住房出租市场，培育住房出租企业与个人房产依法租赁，一也容许将商业用房等按规定扩建为出租住房。

去年初，住建部曾专门发文培育和发展住房出租市场，还包括培育住房出租专业性机构，以及发售住房出租型REITs产品等指导意见。不过，在彼时全国楼市持续下滑的背景下，住建部上述文件被外界完全一致理解为全国住宅市场去库存的众多措施。一年多以来，像优客逸家、YOU+青年公寓、蘑菇公寓等利用互联网+风生水起，不少此类新型出租企业已构建多轮融资，在全国加快跑马圈地。

今年初以来，在广东、重庆、四川等省份供给外侧结构性改革方案中，皆能找到出租举等字眼，比如广东明确提出今后3年内通过搭起市场化、专业化、规模化住房出租平台等，再行消弭1000万平方米商品房库存，但广东更好仍是射击住宅去库存。不受2010年全国最严楼市调控影响，国内房企加码转型商业地产研发，再加地方用地规划引领，商业地产很快爆炸性快速增长，至今，低库存主因突显。全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波向《每日经济新闻》记者回应，可可供盘活的商业总量还不了估算，但不足是一个事实。

以写字楼为事例，世邦魏理仕涉及分析师预计2016年底全国17个主要城市写字楼总计空置面积将减少32%，大约1530万平方米。前述分析师回应，城市间以及同一城市有所不同板块分化将之后增大，广州是唯一一个空置率多达10%的一线城市；南京、杭州、、宁波、沈阳则是空置率20%以下的仅有的四个二线市场；重庆、无锡、长沙的空置率将最少倒数第三年正处于30%以上，呈现出相当严重供过于求。

世邦魏理仕前述分析师说道，一线城市将步入供应高峰，以上海虹桥商务区为事例，年内追加15万到20万平方米。预期全国零售租金（首层）的增长速度将从3~5年前年均5%~7%回升至0~2%的区间。但是，国务院容许部分商业地产用作住宅租赁的政策，不仅能有效地消化部分商业地产的空置面积，更加能通过人口的引进，挤满人气，增进消费，从而提高商业地产盈利能力。龙湖集团商业地产总经理李楠就十分寄予厚望商业地产的盈利前景。

她回应，龙湖未来每年将以集团年销售回款10%为下限用于商业投资，每年开业新的商场2~3个，并以天街居多品牌，探讨一线及主流二线城市的交通节点重点布局。2016年投资性物业收益预计将超过20亿元，2017年约25亿到30亿元。影响房价但较受限年初以来，典型一二线城市房价忽然经常出现非理性过慢下跌，让普通购房者及业内人士更为忧虑。

如今，商业地产如果按规定可扩建成出租住房，否不会诱导上述城市房价的过快下跌？朱凌波回应，客观上不会有关联度，但更加多就是指商业地产去库存角度抵达，因为改建之后相等于一种夹层产品，比如办公楼改为公寓或酒店，如果是这种业态，不会降低成本和改建可玩性。记者注意到，以四川日报报业集团为事例，原办公楼早就老化，现在新的办公大厦已交付使用，而老办公楼经第三方改建翻新之后变为了亚朵酒店。

从市场现状来看，像武汉等商业地产遭遇低空置率的核心城市，大量已竣工的优质办公楼经常出现闲置，但也面对技术改造可玩性。中国商业地产联盟秘书长王永平回应，像开建的商场结构已相同，很差改建，所以不存在相当大的局限性。

他指出，办公楼改为公寓，更加多就是指批地环节开始将商业用途改为出租住房用途，建议各地尽早实施更改规划等涉及操作者细则。日前，四川省曾实施了商改住指导性意见，牵涉到待研发用地及已辟开建商业用房。

针对已辟开建商业，世邦魏理仕华西区战略顾问部副董事范小蔺回应，传统方式对增进存量去化和利润构建起到受限，应当构建产品到运营的升级创意，可考虑到相结合目前政策给与的功能调整空间，尝试在资产运营处理上融合金融市场多元创意。

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